Comment exercer son droit de passage lorsque son terrain est enclavé ?

Si votre terrain est enclavé, vous bénéficiez d’un droit de passage (également appelé servitude de passage) sur le terrain de votre voisin pour y accéder.

Ce passage peut être défini d’un commun accord avec votre voisin. Il est alors recommandé de tenir compte des éléments suivants :

• Prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique. Toutefois, si le terrain est devenu enclavé à la suite d’une division d’une propriété en plusieurs lots (à la suite d’une vente, d’un partage ...), le passage doit se situer sur l’ensemble de cette ancienne propriété (sauf impossibilité), même s'il s'agit du trajet le plus long pour accéder à la voie publique.

• Passer par l'endroit le moins dommageable pour votre voisin

• Verser à votre voisin une indemnité proportionnée au dommage causé par le passage (destruction d’un mur, perte de jouissance ou tout autre préjudice). L’indemnité peut être versée en 1 seule fois ou périodiquement pendant toute la durée de la servitude.

Ces éléments peuvent figurer sur un acte sous seing privé ou sur un acte authentique signé chez un notaire.

À savoir

Si votre propriété n’est pas enclavée mais uniquement difficile d’accès, vous ne bénéficiez pas d’un droit de passer sur le terrain de votre voisin pour accéder à votre maison. Vous devez impérativement obtenir l'accord de votre voisin pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle. Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.

Que faire en cas de litige avec son voisin concernant une servitude de passage ?

En cas de litige concernant l’usage du passage ou le montant de l’indemnité à verser à votre voisin, il est obligatoire de recourir préalablement à l’une des 3 démarches suivantes :

• Conciliateur de justice (particuliers) (démarche gratuite)

• Médiateur (particuliers) (démarche payante)

• Procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).

Ces démarches visent à trouver une solution amiable entre votre voisin et vous-même.

En l’absence d’accord, le tribunal judiciaire (particuliers) du lieu de la propriété pourra être saisi. Il pourra alors trancher sur l'emplacement du passage, son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...) et le montant de l'indemnité à verser à votre voisin.

Qui doit entretenir le passage en cas de terrain enclavé ?

Vous devez entretenir le passage, c’est-à-dire :

• Assurer sa praticabilité (débroussaillage, déneigement, nettoyage régulier)

• Réparer les éventuels dommages liés à votre usage (trous dans le sol liés au passage, affaissements, ...).

Toutefois, si vous et votre voisin utilisez ce passage, l’entretien est partagé entre vous.

Comment le droit de passage cesse-t-il lorsqu’un terrain n’est plus enclavé ?

Le droit de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé, par exemple à la suite de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.

Dans ce cas, votre voisin peut demander la suppression des ouvrages (comme un portail, une clôture).

Si vous refusez, votre voisin peut faire un recours auprès du tribunal judiciaire (particuliers) du lieu de la propriété pour demander la disparition de la servitude.

Il est également possible que vous constatiez vous-même la fin de l’enclavement et décidiez de cesser l’usage du passage et de retirer les aménagements que vous aviez réalisés. Il est recommandé de formaliser cette extinction avec votre voisin par acte sous seing privé ou par acte authentique signé chez un notaire pour éviter tout litige ultérieur.

Enfin, le tribunal peut être saisi pour faire constater la fin du droit de passage. C’est le cas lorsqu’un droit de passage, né d’un accord amiable, n’a pas été utilisé pendant 30 ans.

Tous les moyens de preuves démontrant l’absence d’utilisation du passage sont admis :

• Constat du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)

• Témoignages

• Photos laissant apparaître l'abandon du terrain.

Le juge rend alors une décision rendant officielle la fin de la servitude de passage.

La servitude est-elle transférée en cas de vente du bien immobilier ?

Oui. La servitude est attachée au bien et non à la personne qui en est propriétaire. Elle est donc automatiquement transmise à l’acquéreur lors de la vente du bien concerné.